房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與建議論文
摘要：伴隨我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此而得到迅猛發(fā)展，但隨之而來的是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難局面的進一步加劇，要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展，就必須著力解決當前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面遇到的問題和困境。本文筆者就針對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善建議進行了分析和研究。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資問題；完善建議
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在運作過程中需要用到大量資金。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資結構還不夠完善，只有很少一部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依靠自己的經(jīng)濟實力進行開發(fā)建設，絕大部分都是通過銀行貸款的渠道進行融資，這就導致銀行擔負著因房地產(chǎn)企業(yè)融資所帶來的巨大風險。由此可見，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善對策的研究具有一定的必要性。
1房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用
房地產(chǎn)企業(yè)指的是將盈利作為主要目的，通過開展房地產(chǎn)服務、經(jīng)營與管理等活動來獲取經(jīng)濟收益，并采用獨立核算與自主經(jīng)營模式的一類經(jīng)濟組織。盡管近些年由于受到我國房價調(diào)整以及美國次貸危機的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨極大的沖擊和挑戰(zhàn)，但作為人們物質(zhì)生活與生產(chǎn)活動的基本支撐，房地產(chǎn)始終在人類生存與發(fā)展中占據(jù)著至關重要的地位。伴隨人們生活質(zhì)量的提升以及城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場的活躍度也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中具有基礎性和先導性的作用，當前，著力開展普通住房建設將成為我國國民經(jīng)濟的一個新增長點。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢的主導。據(jù)相關資料顯示，1998年，我國房地產(chǎn)企業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻率約為8.71%，但伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，到2013年，房地產(chǎn)企業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻率則上升到了13.6%，在僅僅幾年的時間內(nèi)就取得了如此大的進步。社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展在一定程度上促進了人們收入水平的提高，所以，人們對居住環(huán)境所提出的要求也越來越高。在多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為帶動國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新動力，房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展也使其在產(chǎn)業(yè)結構中的矛盾得到調(diào)解與緩和。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展促進了我國財政收入的增加。我國收入的一大重要來源就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，包括房屋轉讓個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，以上這些都是收入中的關鍵組成部分。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展使我國嚴峻的就業(yè)形勢得到緩和。房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動就是進行工程建設，而在工程建設過程中必然需要大量的勞動力，如此一來就能有效緩解我國某些地區(qū)所存在的勞動力滯留問題。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程施工建設的時候需要用到鋼筋、水泥等各種材料，這樣就能帶動相關行業(yè)的發(fā)展，使勞動力就業(yè)難的問題得到改善。
2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀并不是很樂觀，具體表現(xiàn)為融資手段單一、融資壓力大等，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場化水平偏低，國家出臺的相關支持政策也比較少，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式難以實現(xiàn)多元化，融資的效果也無法達到最佳水平。現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用銀行信貸作為主要融資渠道，因為銀行借款的利息相對來說是比較少的，這樣能確保企業(yè)的經(jīng)濟效益。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中也存在一些問題，具體如下：
2.1房地產(chǎn)體制不夠完善
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)還沒有建立統(tǒng)一的、專門的行業(yè)監(jiān)管部門，各地區(qū)職能部門都比較分散，且在開展監(jiān)管工作的時候缺乏規(guī)范性，這就很容易導致部門之間在管理調(diào)配工作上出現(xiàn)不協(xié)調(diào)甚至產(chǎn)生糾紛問題，此外，當前我國房地產(chǎn)機制的敏感度也比較低，再加上房地產(chǎn)市場的起步時間較晚，房地產(chǎn)信息與實際存在極大的偏差，市場供求機制也不夠敏感，這就導致房地產(chǎn)價格無法客觀真實地反映市場實際情況。一些銀行貸款有可能被過度信任及過度使用，導致借貸率偏高，進而影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的波動；自有資金較少導致過度融資也可能引起經(jīng)濟泡沫等方面的問題。
2.2財務負擔較大及融資成本偏高
基于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點，其在經(jīng)營與管理過程中必然需要較多資金，與此同時，對投資的需求量也比較大，由于房地產(chǎn)項目的投資建設周期較長，資金的回收也比較緩慢，這就導致許多房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款難以在短時間內(nèi)還清，在長時間累積之下，這些銀行貸款必定會產(chǎn)生高額的利息，最終導致企業(yè)的財務負擔進一步增大，并且會伴隨巨大的財務風險，顯然，這種融資方式的成本代價是非常高的。
2.3企業(yè)規(guī)模較小，信用度偏低
當前，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較小，能自由支配的資金十分有限，而且其中還有一部分企業(yè)尚不具備進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的資質(zhì)。與國外發(fā)達國家相比，我國國內(nèi)的'房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，而且其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量更加寥寥無幾，品牌化、集團化的房地產(chǎn)開發(fā)商同樣屈指可數(shù)。規(guī)模小是其次，最為關鍵的是現(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平也不高，信用度偏低即代表著信貸風險較大，最終導致企業(yè)融資陷入更加困難的境地。上述這些問題都對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定影響。
3房地產(chǎn)企業(yè)融資完善建議
3.1完善相關法律法規(guī)
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關法律法規(guī)還不是很完善，要求我國政府職能部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重視度，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，采取適當?shù)拇胧⿲εc該行業(yè)有關的法律法規(guī)體系加以完善，特別是房地產(chǎn)金融立法體系，應對引進外資方面的立法加以完善，確立多元化的產(chǎn)權投資模式。與此同時，國家應盡快制定和調(diào)整《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》等相關法律文件，使房地產(chǎn)融資過程中各方的權責更加明晰、操作流程更加規(guī)范，并使所有房地產(chǎn)融資當事人在開展融資活動的時候都有基本的參考依據(jù)，實現(xiàn)融資活動的合理、合法開展。
3.2進一步拓展融資渠道采用多樣化的融資方式
我國房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都存在過度依賴于銀行貸款的問題，要實現(xiàn)對房地產(chǎn)融資體系的改進和完善，就必須著力解決該問題，進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)融資方式的多樣化。首先，應當結合時代發(fā)展的要求以及目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構建科學完善的房地產(chǎn)金融體系，使之廣泛容納各種不同的金融機構。其次，從銀行的角度來看，應當不斷推出更加多樣化的融資服務，在原有貸款服務效率與質(zhì)量的基礎上，為企業(yè)提供更具有針對性與安全性的融資方案。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來看，應當結合本企業(yè)自身的發(fā)展狀況及資金需求狀況設計出多種多樣的融資方案，使企業(yè)的融資渠道不再僅僅局限于銀行貸款。同時，應加強與國外房地產(chǎn)企業(yè)的合作，積極學習和引進國外先進的金融工具，進而促進房地產(chǎn)金融國際化。
3.3注重對企業(yè)管理水平的提升與融資成本的控制
無論是哪種行業(yè)，投資者在選擇投資對象的時候都傾向于優(yōu)先考慮信用度與管理水平較高的企業(yè)，因為這樣的企業(yè)通常都具備較高的經(jīng)營能力與盈利能力，對投資者的投資回報來說也更加有保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重對自身管理水平的提升，這樣才能吸引更多的投資商。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應當加強對融資成本的控制，通過選擇合理的貸款方式以及最為適用的融資渠道來實現(xiàn)融資成本的降低。
4結束語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)著十分關鍵的地位，現(xiàn)階段，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平得到了非常大的提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中仍然存在諸多亟待解決的問題，包括體制不夠完善、融資成本偏高、企業(yè)信用度低等，要解決這些問題，就必須完善我國相關的法律法規(guī)體系，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，并加強房提升地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
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