房產(chǎn)稅的重要性及建議論文

　　不難看出,房產(chǎn)交易價(jià)格或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格都包含土地價(jià)值。房地產(chǎn)稅制的國(guó)際比較目前,世界上幾乎所有國(guó)家或地區(qū)的稅收制度中都會(huì)涉及到房地產(chǎn)稅,甚至在其稅收收入中占有相當(dāng)大的比重,但在征稅方式、稅率形式等方面又有所不同。

　　1.征稅方式歸納世界各國(guó)(地區(qū))具體的征稅方式,共有四種類型

　　2.典型國(guó)家(地區(qū))值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)

　　(1)美國(guó)[6]的房產(chǎn)稅率是根據(jù)地方每年財(cái)政支出的需要,依據(jù)本地區(qū)房屋的評(píng)估價(jià)值,換算當(dāng)年的房產(chǎn)稅率,稅率為應(yīng)納物業(yè)稅總額與應(yīng)納財(cái)產(chǎn)總值的比例。采用的是“寬稅基、少稅種、低稅率”的征收方式。房產(chǎn)稅稅收收入全部用于地方公共設(shè)施建設(shè)和提高公共服務(wù)水平上。

　　(2)韓國(guó)[7]政府為遏制房市過(guò)熱,打壓高房?jī)r(jià),征收并提高了財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅。2007年,韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅高達(dá)房產(chǎn)總值的30%,而且稅率隨居民擁有房數(shù)的增加而提高。如果第二套房子出售,各項(xiàng)稅率加起來(lái)為房產(chǎn)總值的50%,第三套為60%。同時(shí),也降低了住房交易稅的稅率,從4%下調(diào)到2%,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易。

　　(3)英國(guó)對(duì)非本地居民單獨(dú)征收房產(chǎn)稅,以打擊投機(jī)性需求。

　　(4)新加坡政府為更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入差距、保護(hù)低收入者的作用,于2011年將自住房的稅率由單一稅率4%改為三級(jí)稅率,由比例稅率調(diào)整為累進(jìn)稅率。對(duì)于房產(chǎn)用于出租、投資或其他用途的,征收10%的物業(yè)稅。(5)法國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅按家庭為單位計(jì)征,這就堵塞了家庭成員以不同戶主購(gòu)買房產(chǎn)逃避財(cái)產(chǎn)稅的漏洞。法國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格以每年的1月1日為市價(jià)標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)權(quán)人自己根據(jù)市價(jià)對(duì)自己的房產(chǎn)估價(jià),自己申報(bào)。如果發(fā)現(xiàn)估價(jià)過(guò)低,具有逃稅的企圖,政府可以優(yōu)先購(gòu)買,申報(bào)人不得反悔。另外,美國(guó)、加拿大、法國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都是政府部門下屬的專業(yè)機(jī)構(gòu),而非私人機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的建議

　　1.賦予地方一定的稅收自主權(quán)[8]

　　我國(guó)地廣人多,各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一稅制的前提下,賦予地方較大的管理權(quán),包括:征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率和房產(chǎn)稅減免稅政策等。在不突破國(guó)家制定最高稅率的情況下,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),適當(dāng)提高房產(chǎn)稅稅率,而對(duì)中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū),則適當(dāng)降低房產(chǎn)稅稅率。

　　2.征收對(duì)象及原因

　　(1)獨(dú)棟商品住宅、別墅、高檔住房。這類住房的價(jià)值高,土地資源利用低。根據(jù)稅法的公平性原則,以及抑制浪費(fèi)土地資源的奢侈行為,應(yīng)當(dāng)對(duì)這類房屋征收房地產(chǎn)稅。

　　(2)兩套及以上住房。通過(guò)對(duì)兩套及以上住房征稅,可增加住房持有人保有成本,減少房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生,增加住房供給量,在一定程度上降低房?jī)r(jià),發(fā)揮稅法在維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序上的作用。

　　(3)評(píng)估單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)爻菂^(qū)上年平均交易單價(jià)一定倍數(shù)(如達(dá)到或超過(guò)1.5倍)以上。這類住房單價(jià)高于城區(qū)其他位置住房的單價(jià),是由于公共設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施投入較大,而公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的投入來(lái)源于國(guó)家稅收,根據(jù)稅法公平性原則,應(yīng)征收此類住房的房產(chǎn)稅。

　　(4)建筑面積超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)(如150m2)的住房。一般情況下,房屋面積越大,房產(chǎn)的價(jià)值就越高。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅,財(cái)產(chǎn)多的多征,財(cái)產(chǎn)少的少征或不征。

　　(5)在本市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人所擁有的住房。防止投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象的發(fā)生,防止國(guó)際熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋已達(dá)到預(yù)售條件,在規(guī)定期限內(nèi)尚未出售的房屋。防止開(kāi)發(fā)商捂房惜售,促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售或出租應(yīng)售未售房屋,這樣可以降低房?jī)r(jià)上漲的壓力,或者向市場(chǎng)提供出租房源,提高房屋使用率,減少空置房。上述具體的倍數(shù)、面積標(biāo)準(zhǔn)等,由各省根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況自行制定。

　　3.計(jì)稅依據(jù)

　　目前,世界上采用較多也是比較合理的計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)評(píng)估值。

　　首先,按照房產(chǎn)評(píng)估值符合受益原則,受益多的多繳稅,保證財(cái)政功能的發(fā)揮。因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)主要來(lái)源于地方公共投入,地方基礎(chǔ)設(shè)施、公共福利水平高的,相對(duì)房產(chǎn)價(jià)值就高,因此稅負(fù)也要高一些。同時(shí),地方財(cái)政收入也隨地方房產(chǎn)價(jià)值的升高而增加,形成良性循環(huán);其次,按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅,可以保證房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入功能的發(fā)揮。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值高的稅負(fù)高,稅收收入可以用于地方的保障房建設(shè),從而滿足低收入人群的需要。因此,房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。

　　4.房產(chǎn)稅稅率

　　為了充分發(fā)揮房產(chǎn)稅在抑制投機(jī)投資性購(gòu)房方面的作用,引導(dǎo)居民合理消費(fèi),調(diào)節(jié)居民收入分配,縮小社會(huì)貧富差距,房產(chǎn)稅稅率應(yīng)采用超額累進(jìn)稅率。[1]采用超額累進(jìn)稅率有利于自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定;有利于調(diào)節(jié)收入差距,使富者稅負(fù)高,符合公平原則;有利于增加財(cái)政收入。下面根據(jù)征稅對(duì)象分別闡述:

　　(1)獨(dú)棟商品住宅、別墅、高檔住房的稅率,按超額累進(jìn)稅率征稅,起點(diǎn)稅率應(yīng)稍高。剔除免稅評(píng)估值后,假設(shè)計(jì)稅金額未超過(guò)50萬(wàn)元的稅率按1%;計(jì)稅金額超過(guò)50萬(wàn)元未超過(guò)100萬(wàn)元的稅率按1.5%;計(jì)稅金額超過(guò)100萬(wàn)元未超過(guò)150萬(wàn)元的稅率按2%。假設(shè)計(jì)稅金額每增加50萬(wàn)元,稅率增加0.5%。舉例說(shuō)明,假設(shè)免稅評(píng)估值為100萬(wàn)元,房屋評(píng)估值是300萬(wàn)元,計(jì)稅金額為200萬(wàn)元。按上述假設(shè)稅率,可以計(jì)算出該房屋年應(yīng)繳房地產(chǎn)稅為3.5萬(wàn)元。

　　(2)兩套及以上住房的稅率,按房屋套數(shù)越多,起點(diǎn)稅率越高。一是根據(jù)房屋套數(shù)確定起點(diǎn)稅率。假設(shè)2套房屋的起點(diǎn)稅率按1%,3套房的起點(diǎn)稅率按1.5%,4套房的起點(diǎn)稅率按2%。房屋套數(shù)每增加1套,起點(diǎn)稅率增加0.5%;二是根據(jù)人口數(shù)確定人均免稅評(píng)估值。假設(shè)免稅評(píng)估值為100萬(wàn)元,相當(dāng)于3口之家,人均免稅房屋價(jià)值為33萬(wàn)元,如果為4口之家,免稅房產(chǎn)價(jià)值為132萬(wàn)元。舉例說(shuō)明,假設(shè)4口之家,共有3套住房,評(píng)估價(jià)合計(jì)300萬(wàn)元,免稅房屋評(píng)估價(jià)為132萬(wàn)元。起點(diǎn)稅率及增加的比率按上述假設(shè),年應(yīng)納房產(chǎn)稅為3.54萬(wàn)元。為防止納稅人采用“假離婚”等方式逃稅,應(yīng)規(guī)定在房產(chǎn)稅實(shí)行試點(diǎn)后離婚的,復(fù)婚時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳以前年度應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅。

　　(3)評(píng)估價(jià)值較高,或面積超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的唯一住房的稅率。由于是唯一住房,建議采用相對(duì)較低的稅率。尤其是在住房房產(chǎn)稅開(kāi)征初期,為減少征稅阻力,應(yīng)采用相對(duì)較低的稅率或免稅的方式,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

　　(4)在本市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人所擁有住房的稅率。對(duì)這類房屋可采用相對(duì)較高的`稅率,并根據(jù)房屋的價(jià)值采用超額累進(jìn)稅率。一方面是防止投機(jī)或國(guó)家熱錢的炒作,另一方面只要納稅人具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的,可以退還已納的房產(chǎn)稅。(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到交付使用條件尚未出售住房的稅率。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)售未售房屋沒(méi)有免稅評(píng)估值抵扣,建議采用相對(duì)較低的比例稅率。并根據(jù)住房閑置時(shí)間,逐年增加稅率。

　　5.減免稅和退稅征收

　　房地產(chǎn)稅應(yīng)保護(hù)中低收入者的利益,對(duì)下述情況可實(shí)行減免稅和退稅政策。(1)家庭唯一住房且房屋的評(píng)估價(jià)低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,免征房地產(chǎn)稅。

　　(2)為改善住房條件,家庭購(gòu)買另一套住房并且在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售其中的一套,可以退稅。一年內(nèi)出售的其多繳的房產(chǎn)稅全部退還,二年內(nèi)出售的多繳部分減半退還。假設(shè)某居民為了改善居住環(huán)境,購(gòu)買了另一套住房,兩套住房評(píng)估價(jià)合并后,年應(yīng)納房產(chǎn)稅為3.5萬(wàn)元。如果在一年內(nèi)出售其中的一套房產(chǎn)后,僅剩的一套住房經(jīng)計(jì)算應(yīng)納的房產(chǎn)稅為0.5萬(wàn)元,可以退還房產(chǎn)稅3萬(wàn)元;如果是二年內(nèi)出售的,可以退還房產(chǎn)稅1.5萬(wàn)元。從事保障房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在房產(chǎn)稅方面給與一定的減免。

　　(5)保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房等免征房地產(chǎn)稅。(6)其他需要減稅或免稅的住房,由當(dāng)?shù)厥∫患?jí)以上政府決定。

　　6.建立科學(xué)的評(píng)估機(jī)制[9]客觀公正的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系,是順利實(shí)施房產(chǎn)稅的核心環(huán)節(jié)。

　　應(yīng)在稅務(wù)、房產(chǎn)等部門建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu),并允許成立符合資質(zhì)條件的評(píng)估公司;加強(qiáng)政府監(jiān)管,建立和完善評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入制度、資質(zhì)條件和人員條件;加大行業(yè)監(jiān)管力度,對(duì)弄虛作假、提供虛假評(píng)估報(bào)告的公司和個(gè)人,采用罰款、吊銷公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和個(gè)人資質(zhì)證書等處罰手段。同時(shí),應(yīng)建立評(píng)估申訴、復(fù)議制度和評(píng)估結(jié)果公示制度,保證評(píng)估價(jià)值的公平、公正、科學(xué)合理。

　　7.實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和信息共享

　　依托現(xiàn)代化信息手段,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、土地、公安、民政、社保等部門全國(guó)聯(lián)網(wǎng),建立相關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù),全面掌握有關(guān)信息,實(shí)現(xiàn)信息共享,防止房產(chǎn)稅錯(cuò)征或漏征。運(yùn)用評(píng)估軟件,進(jìn)行批量評(píng)估,提高稅基的評(píng)估效率,同時(shí),也增加稅基評(píng)估的透明度,減少人為因素的干擾。提高征收效率,降低征管成本。

　　8.征收房產(chǎn)稅的用途

　　征收的房產(chǎn)稅用于保障房的建設(shè)和維護(hù)。地方政府征收的房產(chǎn)稅一律用于保障房的建設(shè)和維護(hù),不得挪作他用。

　　結(jié)論

　　綜上所述,我國(guó)在開(kāi)征住房房地產(chǎn)稅時(shí),應(yīng)采用低稅率切入,適當(dāng)提高減免稅標(biāo)準(zhǔn),在計(jì)稅金額上給與一定的折扣,減少征收房產(chǎn)稅的阻力;通過(guò)征收滯納金,加大處罰力度措施,將納稅情況進(jìn)入個(gè)人征信系統(tǒng)等方式,提高居民的納稅意識(shí);通過(guò)開(kāi)征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,降低交易環(huán)節(jié)的稅率,增加持有成本,減少交易成本,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易;逐步改革土地出讓金等制度,減少重復(fù)征稅,在進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的基礎(chǔ)上,循序漸進(jìn)地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅,可以增加地方財(cái)政收入,使地方政府逐步擺脫土地財(cái)政的過(guò)度依賴,為保障房集聚資金,實(shí)現(xiàn)“住有所居”、“居者有其屋”的目標(biāo)。

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