深圳房產(chǎn)買賣合同
深圳房產(chǎn)買賣合同昨日從市規(guī)劃和國土資源委員會了解到，昨日起，我市正式啟用《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）示范文本》（2010版），全市預(yù)售商品房的買賣使用全新示范文本。新版本根據(jù)2006版合同實(shí)施以來房地產(chǎn)相關(guān)法律的變更，對不符合當(dāng)前法律要求的條款進(jìn)行了修訂。
據(jù)了解，此次啟用的新版本合同示范文本修訂的主要側(cè)重于以下兩個方面：一是根據(jù)置業(yè)者、開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、司法界、媒體及相關(guān)主管部門對2006版合同實(shí)施的反饋意見，對合同原有條款進(jìn)行修補(bǔ)和完善，對合同中部分語義模糊的條款進(jìn)行明確；二是根據(jù)2006版合同實(shí)施以來房地產(chǎn)相關(guān)法律的變更，對原合同不符合當(dāng)前法律要求的條款進(jìn)行修訂。
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新合同修訂內(nèi)容
包括：特別提示中增加合同 范本中出現(xiàn)的一些概念的 “定義或解釋”；對付款方式和日期、買受人逾期付款的違約責(zé)任、交付時間和辦法、交付時的驗(yàn)收、買受人逾期交付的違約責(zé)任、規(guī)劃、設(shè)計變更的違約責(zé)任、辦證義務(wù)、延期辦證的違約責(zé)任、前期物業(yè)管理、通知和送達(dá)、糾紛處理等普通購房人關(guān)心的問題進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。
新版房地產(chǎn)買賣合同１３處修訂
１ 共有部位和其他共用設(shè)施設(shè)備權(quán)益
根據(jù)《物權(quán)法》的要求，新版合同重新擬訂了共有部位和其他共用設(shè)施設(shè)備權(quán)益條款。關(guān)于共有部位所有權(quán)的爭論，是現(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致糾紛的焦點(diǎn)問題之一。原條款是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條做出的約定�！段餀�(quán)法》出臺之后，這樣的約定已經(jīng)無法體現(xiàn)物權(quán)法的立法精神。新擬訂的條款把原條款中的“權(quán)益”明確為“共有和共同管理權(quán)利”。
�。� 計價方式和價款
新版合同對購房總價款進(jìn)行了界定，明確購房總價款不包括購房環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。通過明確購房總價款的內(nèi)容，有效避免買賣雙方簽訂合同后對購房稅費(fèi)支付問題的爭議。
�。� 付款方式和日期
新版合同細(xì)化了按揭方式付款每期的付款日期和付款金額，同時明確了買賣雙方應(yīng)為按揭貸款辦理方提供手續(xù)的義務(wù)。
原條款中多處出現(xiàn)“全部購房款”、“房地產(chǎn)總價”、“全部樓價款”等含義相同而表述方式不同的用語，新條款統(tǒng)一使用“購房總價款”，和第五條保持一致。
�。� 買方逾期付款的違約責(zé)任
補(bǔ)充了賣方因買方不能償還銀行按揭貸款導(dǎo)致賣方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時，買方的逾期付款責(zé)任，增加了“采取按揭方式付款的，如因買方不能按借款合同約定按期還本付息導(dǎo)致按揭銀行要求賣方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，賣方有權(quán)要求買方賠償由此導(dǎo)致的損失。”
新條款對原條款中容易引起混淆和爭議的術(shù)語進(jìn)行了修正和統(tǒng)一，并增加了對“累計應(yīng)付款”的定義。
�。� 交付時間和辦法
入伙環(huán)節(jié)是現(xiàn)實(shí)交易過程中容易產(chǎn)生矛盾的環(huán)節(jié)之一，產(chǎn)生矛盾的原因之一是部分開發(fā)商發(fā)出的《入伙通知書》內(nèi)容不明確。新條款明確了《入伙通知書》的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括套內(nèi)建筑面積、入伙辦理期限、入伙手續(xù)辦理地點(diǎn)等。
�。� 交付時的驗(yàn)收
驗(yàn)收和交付環(huán)節(jié)是引起買賣雙方爭議的主要環(huán)節(jié)之一。新條款增加了驗(yàn)收和交付環(huán)節(jié)異議的處理問題，明確買方對賣方的書面答復(fù)和處理意見不滿意的，可以委托雙方認(rèn)可的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，并經(jīng)設(shè)計單位復(fù)核確認(rèn)。
�。� 不可抗力
新版合同增加引用了《合同法》對不可抗力進(jìn)行了定義，增加了“本合同中的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況”。
８ 面積差異的處理
在原合同實(shí)施過程中，原條款中的“實(shí)際套內(nèi)建筑面積”常引起買賣雙方的爭議，買方通常認(rèn)為實(shí)際套內(nèi)建筑面積等于買方自行測量的面積。新版合同增加了實(shí)際套內(nèi)建筑面積的定義，明確為竣工面積測繪報告確定的建筑面積。
９ 銷售廣告、售樓書、樣板房效力的約定
在原合同中未對銷售廣告、售樓書、樣板房的效力進(jìn)行約定，到時部分帶裝修交付的房產(chǎn)實(shí)際交付與樣板展示房不一致，導(dǎo)致合同糾紛。為避免此情況的發(fā)生，新版合同第十八條增加了對賣方的銷售廣告、售樓書、樣板房的效力約定，明確對賣方的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施的.說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容。
１０ 辦證義務(wù)
原條款約定了辦理房地產(chǎn)證有共同辦理、買方委托賣方辦理、買方自行辦理三種方式，但把買方委托賣方辦理方式和共同辦理合并到一款，沒有對買方委托賣方辦理進(jìn)行明確約定。在實(shí)際辦證過程中，買方委托賣方辦理會涉及到證件資料移交和稅費(fèi)支付問題，不約定買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，可能導(dǎo)致賣方不能如期辦證。因此，新合同增加了買方委托賣方辦理的辦證方式，并明確了買賣雙方的義務(wù)。
�。保� 延期辦證的違約責(zé)任
原條款明確了賣方不能按照約定期限辦妥《房地產(chǎn)證》時，賣方的違約責(zé)任。在實(shí)際工作中，可能出現(xiàn)買方原因?qū)е沦u方不能按期履行辦證義務(wù)的情形。新版合同增加了“因買方未履相關(guān)義務(wù)導(dǎo)致賣方不能按期辦理《房地產(chǎn)證》的，賣方不承擔(dān)延期辦證的違約責(zé)任。”明確了買方應(yīng)當(dāng)配合賣方完成辦證手續(xù)的義務(wù)。
�。保� 前期物業(yè)管理
原條款主要根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》制訂，該條例已經(jīng)失效。新合同根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，針對特區(qū)內(nèi)，根據(jù)新條例將相關(guān)法律術(shù)語進(jìn)行了更新。
�。保� 通知和送達(dá)
在實(shí)際工作中，出現(xiàn)了發(fā)展商以報紙公告等方式進(jìn)行通知的方式，也出現(xiàn)了被送達(dá)方拒絕接收通知的情形。新版合同明確了只有書面通知才是有效的通知方式，并對如何處理送達(dá)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的拒絕簽收進(jìn)行了約定。
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