投資建議書
篇一：投資建議書
篇一：項目投資建議書
第一部分 項目背景
該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現(xiàn)項目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發(fā)銷售或部分持有。
第二部分 項目概況
一、項目區(qū)位
1. 地理位置
項目位于項目位于朝陽區(qū)亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米 圖1：項目所處區(qū)域位置具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司
2. 交通狀況
(1)對外道路
北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里 大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路
安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
(2)公共交通
項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。
二、項目現(xiàn)狀
1. 項目現(xiàn)狀
該項目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園(天馬大廈)國有土地所有權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成，內(nèi)裝已完成30%，各項公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。
2. 土地權(quán)屬
(1) 該項目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
(2) 項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)，若購買方有意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價格進行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。
3. 周邊環(huán)境與配套
教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)、二十一世紀雙語幼兒園 商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家 醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、
運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜
文化娛樂：炎黃藝術(shù)館
三、項目規(guī)劃條件
項目規(guī)劃指標
序號項目名稱數(shù)量單位性質(zhì)
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建筑
四、轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成
(1)轉(zhuǎn)讓價格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園(天馬大廈)國有土地使用權(quán)及在建工程按標的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價款、各類罰金。
(2)轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣
注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
五、項目購買方式與付款方式
1. 購買股權(quán)
如采用購買股權(quán)方式收購天馬大廈項目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當然要充分留意或有債務(wù)問題。
2. 購買資產(chǎn)
采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更
3. 債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務(wù)，簽署債務(wù)償還協(xié)議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
4. 交接方式
在中招國際拍賣公司協(xié)同法院主持下
(1) 確認項目實物清單、資料清單內(nèi)容
(2) 按清單內(nèi)容，買賣雙方進行資料交接和現(xiàn)場交接
5. 付款方式
(1) 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內(nèi)容進行清償債務(wù)。
(2) 資料交接和現(xiàn)場交接后，辦理過戶手續(xù)，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。
(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務(wù)出現(xiàn)。
第二部分 市場研究
一、2017年上半年北京市總體市場分析
1. 北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)
近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場已處于較為成熟的階段，開發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增長。上半年，北京市受宏觀調(diào)控政策影響較為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略也較為明顯，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略，未來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降。北京房地產(chǎn)市場對價格敏感度較高，隨著開發(fā)商新開樓盤價格的調(diào)整，優(yōu)惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現(xiàn)出來，但由于宏觀環(huán)境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的2007年下半年，仍處于增長趨勢，而且環(huán)比、同比都在上升，尤其是中心
城區(qū)，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
2. 土地市場的變化
1、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)
據(jù)《北京市國土局2008年度土地供應(yīng)計劃》，2017年京城土地供應(yīng)量大幅增加，比2007年增加了100公頃，廉租房和經(jīng)濟適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發(fā)，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步得到調(diào)整，以滿足人們居住需求的限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
2、交易場面趨冷，月成交量下降
進入2008年以來，北京市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數(shù)地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標。
3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
由北京市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊2008年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4、土地購置費用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降
從土地購置價款來看，持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發(fā)商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為主要策略。
二、需求分析
1. 亞奧區(qū)域支持
在已經(jīng)過去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當年的競技場迅速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。2001年北京申奧成功，該地區(qū)更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區(qū)。國家專項奧運投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個質(zhì)的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以后，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級的配套設(shè)施。不僅如此，"奧運"因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)"十一五"發(fā)展規(guī)劃》，奧運功能區(qū)將形成"一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū)"，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點任務(wù)等態(tài)勢。
2. 需求積極因素分析
根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)"十一五"發(fā)展規(guī)劃》稱朝陽區(qū)將加強該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適當控制低價商品房的開發(fā)建設(shè)，減緩戶籍人口增長過快的勢頭;以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。2010年前，奧運功能區(qū)人口自然增長率控制在年均1.5‰以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去"富人區(qū)"的聚集效應(yīng)，同時奧運所帶來的休閑、娛樂等環(huán)境，總體上對中產(chǎn)階層以上人群具有教高吸引力，本地區(qū)居住人群以科研、教育、文化、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。
3. 需求不利因素
該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：
(1) 該區(qū)域由于奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運后有回落可能;
(2) 亞奧區(qū)域商務(wù)氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度;
一、客戶定位
1. 目標客戶來源
(1) 北四環(huán)沿線大企業(yè)的技術(shù)術(shù)開發(fā)、管理人員。
(2) 小營附近對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京聯(lián)大等高校的中青年教職工。
(3) 亞奧區(qū)域公司企業(yè)中的中層骨干人員。
(4) 高科技企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)中的白領(lǐng)。
2. 目標客戶特征
(1) 以投資客戶為主;
(2) 客群的職業(yè)分類比較清晰;
(3) 區(qū)域選擇性較強(亞奧區(qū)域)
(4) 收入穩(wěn)定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶);
(5) 文化層次較高，對居住環(huán)境的舒適性、交通便利程度比較看重;
(6) 對價格敏感度不高;
3. 需求特點
(1) 住宅部分亦配備辦公環(huán)境，可作中小公司辦公用
(2) 交通便利：車程在10-15分鐘之內(nèi)，公交條件好，最好有地鐵;
(3) 戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內(nèi)，三居130平米以內(nèi);
(4) 環(huán)境：對于園林景觀的要求比較高,追求"原生狀態(tài)"，對"人工雕琢味"較濃的東西不感興趣;
二、價格定位
1. 區(qū)域當前價格
根據(jù)市場調(diào)研，判斷假設(shè)目前該產(chǎn)品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分 規(guī)劃設(shè)計
一、方案構(gòu)思
1. 小型商務(wù)辦公綜合體
作為緊靠地鐵5號線的商務(wù)辦公綜合體項目，有助于提升區(qū)域面貌與形象。
2. 完善的配套設(shè)計
必要的辦公配套商業(yè)與地鐵、公交站點與街區(qū)商業(yè)有機結(jié)合。
3. 原生態(tài)大型景觀社區(qū)
充分利用地塊北側(cè)已建成的城市綠化帶，同時項目范圍內(nèi)組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
4. 原有戶型需要做改動
原有戶型按高檔外銷公寓設(shè)計，住宅設(shè)計以豪華為標準，并不適合現(xiàn)有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進行開窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)計。
第五部分 項目開發(fā)及銷售計劃
一、指導(dǎo)思想
在保證項目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風險。
二、項目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計6個月內(nèi)完成
(1) 7月份達成初步意向，著手設(shè)計轉(zhuǎn)讓實施方案
(2) 8月籌措3.4億的轉(zhuǎn)讓資金
(3) 8月達成債權(quán)人協(xié)議，付首期款
(4) 9月開始辦理資產(chǎn)清理交接過戶
(5) 10月辦理相關(guān)變更手續(xù)，付二期款
(6) 11月完成項目相關(guān)規(guī)劃報建變更手續(xù)
三、項目開發(fā)進程(附件：開發(fā)進程表)
(1) 8月開始進駐項目，接收資產(chǎn)資料
篇二：項目投資建議書模版
一、上市公司及產(chǎn)品
上市公司為新加坡成功資源集團所屬新智國際（SkyQuestCom）。
新加坡成資集團（Success Resources）是新智國際的母公司，是一家在亞洲具有領(lǐng)先地位的研討會主辦公司。自1992年以來，在澳大利亞、菲律賓、馬來西亞、新加坡、印度尼西亞、臺灣、香港等國家和地區(qū)，成資集團用4種不同的語言舉辦過各類大型的會議，為世界級的演說家組織培訓(xùn)課程。每年在全球舉辦一屆(NAC)世界成功者大會。超過百萬人參加過成資集團舉辦的各類培訓(xùn)。成資集團以良好的信譽，贏得全球大師專家信賴，與許多的演講家保持著良好的互相合作的信任關(guān)系，是眾多世界級大師專家亞太區(qū)唯一合作伙伴，因此現(xiàn)在可以通過新智國際（新智網(wǎng)）把這些演講家的頂尖資訊傳到全世界。
新智網(wǎng)（SkyQuestCom）是由新加坡成資集團創(chuàng)辦的全方位在線學(xué)習(xí)資源中心，是全球首家完全多媒體互動式的電子學(xué)習(xí)的平臺。用戶包括全球五百強公司、政府部門、大學(xué)以及所有發(fā)展中的企業(yè)……，從一個普通人到一個高級管理人，新智網(wǎng)將會幫助他們實現(xiàn)夢想、獲得成功，并且使他們成為所在的公司、組織和團隊中有用的組成部分。
新智網(wǎng)通過利用最尖端的網(wǎng)絡(luò)科技，將把傳統(tǒng)的學(xué)習(xí)方式改造成一個高科技的學(xué)習(xí)方式。這些都是通過整合所有權(quán)威系統(tǒng)、有效技術(shù)和最新創(chuàng)造來完成的。新智網(wǎng)將會促進個人發(fā)展，提高企業(yè)生產(chǎn)力到一個新的臺階。截止目前，新智網(wǎng)全球業(yè)務(wù)已經(jīng)在超過42個國家展開，共有六種語言版本產(chǎn)品。
關(guān)于SkyQuestCom的其它情況可見諸《新加坡成資集團》手冊中。最近所獲成就有：
2005年度“最佳國際公司”；
2005年度東南亞地區(qū)高科技公司第七位； 2006年度世界品牌峰會獲頒“金字招牌”稱號。
新智國際在國際品牌峰會上贏得了金字招牌稱號，國際品牌峰會是全球企業(yè)中關(guān)注行業(yè)方面的會議。
除了環(huán)球企都，新加坡經(jīng)濟發(fā)展局和新加坡商業(yè)聯(lián)合會也參加了此次頒獎盛會。它是全球首要的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)活動之一，到場的有來自世界各地的10,000多個參加單位。
金字招牌稱號是為了獎勵一些成績顯著的公司，這些公司作為一種品牌在上述的競爭中使自己區(qū)別于其它公司，脫穎而出。
在考慮頒發(fā)這個獎項時，鑒定人考慮到公司的品牌是以卓越的產(chǎn)品和服務(wù)而被全球人們普遍認可的。
2006年11月1日，新智國際的董事會主席劉邵園先生代表公司參加了頒獎儀式。在答謝辭中，劉邵園先生說，“這個獎項是對我們的專業(yè)團隊的貢獻精神和所取得的成就的一種認可。他們給全世界帶來了光明和希望，通過三件偉大的事物------教育、技術(shù)和企業(yè)家的力量提高了人們的生活質(zhì)量�！�
新智國際贏得這個獎項并不意外，它們幾乎在涉及到的每一個重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域都獲得過大獎。
2005年，新智國際在在亞太德勤評選的增長最快的500強科技公司中排名第七位。亞太德勤是世界四個頂級排名榜中的.一個。
2005年，集團被國際多級行銷協(xié)會授予“本年度國際公司”的稱號。
2003年，新智國際的執(zhí)行總裁陳寶春先生獲得了經(jīng)濟發(fā)展協(xié)會頒發(fā)的享有聲譽的企業(yè)家稱號和鳳凰獎項。
馬來西亞政府也授予新智國際同世界知名跨國公司相同地位的稱號，這些跨國公司有惠普、美國國際商用機器公司和美國SUN微系統(tǒng)公司，它們都被授予了多媒體超級集團的稱號。
2001年，新智國際的產(chǎn)品獲得電子商務(wù)研討會的亞軍。
劉邵園先生以他具有感染力的聲音熱情地宣布道，“‘金字招牌’稱號，再次肯定了我們對有價值的貢獻者的承諾。我相信，用我們的全部努力，他們會成為我們行業(yè)中最好的專業(yè)隊伍�！�
“我們的目標是幫助他們成為最棒的。我們希望他們喜歡生活的最高品質(zhì)，為了他們自己，也為了所愛的人。”
“我們將繼續(xù)通過提供最好的學(xué)習(xí)資源對他們的生活進行投資。我們將以最好的系統(tǒng)、技術(shù)和其它資源來充實他們。那樣，他們就會成為行銷領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者�！�
“我們希望他們能賦予我們豐富而精彩的旅程。同時，我們也會為后代留下積極而寶貴的知識遺產(chǎn)�！�
在這樣一個缺乏好的榜樣的世界中，尤其是在商業(yè)團體中，新智國際永遠是與終不同的。以崇高的使命和火一樣的熱情來完成它，毫無疑問，它們必將影響全球市場。
二、上市計劃及進展
1、SkyQuestCom初次公開發(fā)行股票進程一覽表
（2006年12月）
2、公司重組：創(chuàng)立初次公開發(fā)行公司
篇四：項目投資建議書
第一部分 項目背景
該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現(xiàn)項目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發(fā)銷售或部分持有。 第二部分 項目概況
一、項目區(qū)位
1. 地理位置
項目位于項目位于朝陽區(qū)亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米
圖1：項目所處區(qū)域位置
具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司
2. 交通狀況
(1)對外道路
北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里
大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路
安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
(2)公共交通
項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。
二、項目現(xiàn)狀
1. 項目現(xiàn)狀
該項目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園(天馬大廈)國有土地所有權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成，內(nèi)裝已完成30%，各項公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。
2. 土地權(quán)屬
(1) 該項目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
(2) 項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)，若購買方有意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價格進行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。
3. 周邊環(huán)境與配套
教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)、二十一世紀雙語幼兒園
商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家
醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、
運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜
文化娛樂：炎黃藝術(shù)館
三、項目規(guī)劃條件
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建筑
四、轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成
(1)轉(zhuǎn)讓價格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園(天馬大廈)國有土地使用權(quán)及在建工程按標的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價款、各類罰金。
(2)轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣
注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
五、項目購買方式與付款方式
1. 購買股權(quán)
如采用購買股權(quán)方式收購天馬大廈項目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當然要充分留意或有債務(wù)問題。
2. 購買資產(chǎn)
采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更
3. 債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務(wù)，簽署債務(wù)償還協(xié)議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
4. 交接方式
在中招國際拍賣公司協(xié)同法院主持下
(1) 確認項目實物清單、資料清單內(nèi)容
(2) 按清單內(nèi)容，買賣雙方進行資料交接和現(xiàn)場交接
5. 付款方式
(1) 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內(nèi)容進行清償債務(wù)。
(2) 資料交接和現(xiàn)場交接后，辦理過戶手續(xù)，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。
(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務(wù)出現(xiàn)。
第二部分 市場研究
一、2017年上半年北京市總體市場分析
1. 北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)
近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場已處于較為成熟的階段，開發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增長。上半年，北京市受宏觀調(diào)控政策影響較為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略也較為明顯，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略，未來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降。北京房地產(chǎn)市場對價格敏感度較高，隨著開發(fā)商新開樓盤價格的調(diào)整，優(yōu)惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現(xiàn)出來，但由于宏觀環(huán)境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的2007年下半年，仍處于增長趨勢，而且環(huán)比、同比都在上升，尤其是中心城區(qū)，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
2. 土地市場的變化
1、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)
據(jù)《北京市國土局2008年度土地供應(yīng)計劃》，2008年京城土地供應(yīng)量大幅增加，比2007年增加了100公頃，廉租房和經(jīng)濟適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發(fā)，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步得到調(diào)整，以滿足人們居住需求的限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
2、交易場面趨冷，月成交量下降
進入2008年以來，北京市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數(shù)地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標。
3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
由北京市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊2008年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4、土地購置費用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降
從土地購置價款來看，持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發(fā)商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為主要策略。
二、需求分析
1. 亞奧區(qū)域支持
在已經(jīng)過去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當年的競技場迅速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。2001年北京申奧成功，該地區(qū)更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區(qū)。國家專項奧運投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個質(zhì)的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以后，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級的配套設(shè)施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，奧運功能區(qū)將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū)”，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點任務(wù)等態(tài)勢。
2. 需求積極因素分析
根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》稱朝陽區(qū)將加強該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適當控制低價商品房的開發(fā)建設(shè)，減緩戶籍人口增長過快的勢頭;以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。2010年前，奧運功能區(qū)人口自然增長率控制在年均1.5‰以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去“富人區(qū)”的聚集效應(yīng)，同時奧運所帶來的休閑、娛樂等環(huán)境，總體上對中產(chǎn)階層以上人群具有教高吸引力，本地區(qū)居住人群以科研、教育、文化、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。
3. 需求不利因素
該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：
(1) 該區(qū)域由于奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運后有回落可能;
(2) 亞奧區(qū)域商務(wù)氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度;
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